Contrato de arras en hypotheekfinanciering

Update (september 2026)

We hebben deze gids opnieuw gecontroleerd en het juridische kader rond het contrato de arras is niet veranderd. Artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek regelt nog steeds de arras penitenciales: de koper die afziet verliest de aanbetaling, en de verkoper die afziet moet het dubbele terugbetalen. Een uitspraak van het Spaanse Tribunal Supremo van april 2026 bevestigde bovendien dat deze regeling symmetrisch geldt voor beide partijen en niet oneerlijk is wanneer het contract goed is opgesteld. Tien procent blijft de gangbare aanbetaling, al is dat percentage nooit wettelijk vastgelegd. De waarschuwing in deze gids over het financieringsvoorbehoud blijft eveneens actueel: buiten Catalonië, waar de Catalaanse wet een financieringsvoorwaarde standaard kan laten meegelden ook zonder uitdrukkelijke tekst, moet dit voorbehoud in de rest van Spanje expliciet in het contract worden opgenomen om de aanbetaling te beschermen als de hypotheek wordt geweigerd. We hebben geen wetswijziging in 2025 of 2026 gevonden die dit voor Nederlandse kopers verandert.

Wat is een contrato de arras?

Een contrato de arras is een Spaanse voorlopige koopovereenkomst waarbij koper en verkoper de aankoop vastleggen en een aanbetaling wordt gedaan. Het meest gebruikte type is het contrato de arras penitenciales: als de koper afziet van de koop, verliest hij de aanbetaling; als de verkoper afziet, betaalt deze het dubbele terug. De overeenkomst stelt doorgaans een deadline voor de definitieve overdracht bij de notaris.

Waarom de timing cruciaal is voor de hypotheek

Zodra het contrato de arras ondertekend is, begint de klok te tikken. De hypotheekprocedure bij een Spaanse bank — dossiersamenstelling, beoordeling, taxatie, offerte, wettelijke bedenktermijn — neemt tijd in beslag. Als de aanvraag te laat wordt gestart of er problemen optreden, kan de deadlinedatum naderbij komen terwijl de financiering nog niet rond is.

Start daarom de financieringsvoorbereiding vóór je een bod doet en laat de haalbaarheid beoordelen voordat je tekent. Lees ook de hypotheek checklist vóór een bod.

Financieringsvoorbehoud in het contract

Een financieringsvoorbehoud in het contrato de arras geeft de koper de mogelijkheid om de koop te ontbinden als de hypotheek niet wordt goedgekeurd, zonder de aanbetaling te verliezen. De formulering en reikwijdte zijn cruciaal — laat dit opstellen of controleren door een Spaanse advocaat die de aankoopprocedure kent. Een slecht geformuleerd voorbehoud beschermt mogelijk niet zo goed als verwacht.

De aanbetaling en eigen middelen

De aanbetaling bij een contrato de arras (doorgaans 10% van de koopsom) moet betaald worden uit eigen middelen en is onderdeel van de totale eigen inbreng. Zorg dat dit bedrag direct beschikbaar is — het kan niet uit de hypotheekopbrengst komen, want die wordt pas bij de notarispassering uitgekeerd.