Hoeveel kan ik lenen voor een Spaanse hypotheek?

Het eerste plafond: de loan-to-value

De loan-to-value is het deel van de woningwaarde dat de bank financiert. Spaanse banken financieren voor niet-inwoners een kleiner deel van de waarde dan voor inwoners. Voor niet-inwoners ligt de werkbare band doorgaans rond 60 tot 70 procent, tegenover tot ongeveer 80 procent voor een Spaanse fiscale inwoner die zijn hoofdverblijf koopt. Dat verschil is het grootste planningsonderscheid tussen jou en een lokale koper. Je EU-burgerschap verplaatst je niet naar de hogere band: de indeling volgt je fiscale woonplaats, niet je nationaliteit. Waarom je toch als niet-inwoner in aanmerking komt, staat in de gids Kan ik als Nederlander een hypotheek krijgen in Spanje?.

Er zit een detail in dat kopers vaak ontgaat: het percentage wordt toegepast op de laagste van twee bedragen, de aankoopprijs of de taxatie van de bank. Valt die tasación lager uit dan wat je met de verkoper overeenkwam, dan wordt de hypotheek op de taxatie berekend en vul je het verschil zelf aan, bovenop de inbreng waar je al rekening mee hield. Reken je vooraf met de prijs alleen, dan kan die ene vaststelling je hele budget doen kantelen op het moment dat je er het minst ruimte voor hebt.

Het tweede plafond: je terugbetalingscapaciteit

Los daarvan toetst de bank of je de maandlast kunt dragen. De Spaanse praktijk vertrekt van het aandeel van je netto maandinkomen dat naar al je kredietlasten samen gaat, in de regel beoordeeld rond een derde, al verschilt de precieze aanpak per bank en per profiel. Cruciaal is dat je Nederlandse verplichtingen daarin meetellen. De hypotheek op je eigen woning in Nederland weegt mee in de beoordeling in Madrid, ook al staat die niet in de CIRBE, het kredietregister van de Banco de España. Verwacht dus dat de bank ernaar vraagt, en dat ze die hoe dan ook uit je bankafschriften afleidt.

Wat hier vaak misloopt, is de volgorde. Kopers rekenen eerst uit welk pand ze mooi vinden en toetsen daarna pas hun maandlast. Omgekeerd werken levert een veel bruikbaarder budget op: bepaal eerst welke totale maandlast je comfortabel draagt, trek daar je bestaande Nederlandse lasten van af, en werk pas dan terug naar een kredietbedrag.

Het laagste plafond bepaalt

Omdat beide plafonds tegelijk gelden, is het bedrag dat je effectief kunt lenen het kleinste van de twee uitkomsten. Een koper met een royale eigen inbreng kan alsnog vastlopen op de capaciteitstoets. Een koper met een sterk inkomen kan alsnog vastlopen op de loan-to-value. Wie er maar één berekent, krijgt een antwoord dat prettig klinkt en niet klopt. In de praktijk kennen kopers bijna altijd het loan-to-value-plafond en vergeten ze het capaciteitsplafond, of net andersom.

Hoe inkomen wordt geteld, en afgetopt

Niet alles komt tegen nominale waarde in de berekening. Loon met loonstroken wordt het meest rechtstreeks meegenomen. Winst als zelfstandige of ondernemer vraagt meestal een langere historiek en wordt uit volledige jaarcijfers beoordeeld. Huurinkomsten worden vaak met een korting geteld, vanuit de redenering dat ze niet gegarandeerd en niet kostenvrij zijn. Bonussen en commissies krijgen dezelfde voorzichtige behandeling. Pensioeninkomen wordt doorgaans goed onthaald.

Het verschil tussen je bruto inkomen en het inkomen dat de bank erkent, kan flink oplopen, en het vertaalt zich rechtstreeks in kredietruimte. Ga daarom vroeg na hoe elke inkomstenstroom behandeld wordt, in plaats van met je totale gezinsinkomen te rekenen en later te moeten bijstellen.

Waarom je leeftijd het bedrag verandert

Banken eisen doorgaans dat het krediet terugbetaald is vóór een maximumleeftijd. Voor een oudere aanvrager verkort dat de looptijd, en een kortere looptijd betekent een hogere maandlast voor hetzelfde kapitaal. Omdat de capaciteitstoets net op die maandlast gebeurt, verlaagt de leeftijdsgrens het beschikbare bedrag, ook wanneer het inkomen ruim is. Het is de meest onderschatte variabele in de hele berekening, en de enige die je niet kunt bijsturen.

Kosten komen erbovenop, niet erin

Het krediet dekt een deel van de waarde van de woning. Het dekt de aankoopkosten niet. Die zijn in Spanje aanzienlijk en betaal je uit eigen middelen, naast je inbreng. De belastingen, de notaris, het kadaster, de juridische begeleiding en de taxatie horen dus in een aparte kolom, niet in het kredietbedrag. Dit is de begrotingsfout die we het vaakst zien, en ze komt meestal bovendrijven op het slechtst denkbare moment, nadat er al een reserveringsvergoeding betaald is. Een volledig overzicht staat in de gids over bijkomende kosten bij een huis kopen in Spanje.

Wat Nederlandse overwaarde met beide plafonds doet

Veel Nederlandse kopers financieren een deel van de aankoop met overwaarde: door de hypotheek op de eigen woning in Nederland te verhogen of een tweede hypotheek te nemen. Die route werkt verschillend in op elk van de twee plafonds, en precies daar wordt ze het vaakst verkeerd ingeschat.

Op het loan-to-value-plafond werkt ze gunstig. Geld dat je in Nederland vrijmaakt, telt in Spanje als eigen inbreng. Je hebt minder Spaanse hypotheek nodig, dus de band van 60 tot 70 procent knelt minder. Op het capaciteitsplafond werkt ze net tegen: de nieuwe Nederlandse maandlast komt bij je totale kredietlasten, waardoor de ruimte die de Spaanse bank je nog toekent daalt. In het uiterste geval verschuif je je knelpunt gewoon van het ene plafond naar het andere. Wie beide routes combineert, laat de twee plafonds het best in dezelfde berekening zetten in plaats van na elkaar. De gids over overwaarde uit je Nederlandse woning gaat dieper in op hoe die aanvraag in Nederland verloopt.

Eén variabele die bij jou wegvalt

Je inkomen komt binnen in euro en je hypotheek luidt in euro. De wisselkoersvraag die een Britse of Amerikaanse koper bij elke betaling opnieuw moet inrekenen, stelt zich bij jou niet. Dat is één onzekerheid minder in je berekening, en het betekent ook dat een raming die je vandaag maakt bruikbaar blijft tot bij het passeren van de akte. Je vergelijkt voorstellen dus op de cijfers zelf, zonder een tweede rekenlaag eroverheen.