Update: 27 september 2026
De bankgarantie op voorschotten bij kopen op plan is nog steeds wettelijk verplicht en er is niets aan veranderd: sinds Ley 20/2015, die de eerste aanvullende bepaling van de Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) herschreef, moet elke promotor bedragen die je vóór de sleuteloverdracht betaalt waarborgen met een bankgarantie (aval bancario) of een borgtochtverzekering (seguro de caución). Wel relevant: het Spaanse Tribunal Supremo heeft in de zomer van 2026 in drie uitspraken verduidelijkt hoe deze bescherming werkt wanneer voorschotten niet rechtstreeks vanaf de rekening van de koper worden betaald, maar via een advocaat of een andere tussenpersoon. Loopt jouw betalingsschema niet rechtstreeks via je eigen rekening, laat dat punt dan specifiek nakijken, want het kan de dekking van de garantie beïnvloeden.
Twee aankopen, twee tijdlijnen
Bij een bestaande woning (vivienda de segunda mano) loopt het traject in de vertrouwde volgorde: bod, contrato de arras, hypotheekaanvraag met schatting, en dan de passering bij de notaris waarbij zowel de betaling als de hypotheek op één moment ingaan. Bij nieuwbouw van een promotor koop je meestal op plan, betaal je een reeks voorschotten tijdens de bouw, en volgt de notariële akte pas bij oplevering. Die tweede tijdlijn kan makkelijk een jaar of langer beslaan. Alles wat hieronder staat, volgt uit dat ene verschil.
De belastingen verschillen fundamenteel
Bij een bestaande woning betaal je de regionale overdrachtsbelasting (ITP), waarvan het tarief per autonome regio verschilt. Bij nieuwbouw geldt in de regel btw (IVA) plus zegelrecht (AJD). Dat is geen detail: het zijn andere belastingen, met andere tarieven, andere betaalmomenten en een andere regionale logica. Laat voor beide scenario's een concrete berekening maken voor de regio waar je zoekt, in plaats van met één algemeen kostenpercentage te rekenen. Reken er ook op dat de bank de belastingen en kosten niet meefinanciert: die komen uit je eigen middelen, bovenop je inbreng.
De bankgarantie op je voorschotten: het belangrijkste punt bij kopen op plan
Wanneer je op plan koopt, geef je geld uit handen voor een woning die nog niet bestaat. De Spaanse wet vangt dat op. Sinds Ley 20/2015, die de Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) op dit punt herschreef, is de promotor verplicht om alle bedragen die je vóór de sleuteloverdracht betaalt te waarborgen met een bankgarantie (aval bancario) of een borgtochtverzekering (seguro de caución), inclusief de wettelijke interest. Levert de promotor niet op binnen de afgesproken termijn, dan kun je die bedragen terugvorderen. Vraag het bewijs van die waarborg op vóór je het eerste voorschot overmaakt, en aanvaard geen betalingsschema zonder. Dit is de meest concrete bescherming die je hebt bij een aankoop op plan, en het is ook de stap die het vaakst vergeten wordt.
Waarom je hypotheek pas later ingaat
Een Spaanse bank financiert doorgaans niet de voorschottenfase van een nieuwbouwproject: de hypotheek gaat pas in bij de notariële akte, dus bij oplevering. In de praktijk betekent dat dat je de voorschotten uit eigen middelen betaalt en de hypotheek het resterende deel dekt. Een tweede route bestaat wel: veel promotoren hebben zelf een projecthypotheek lopen waarin je je kunt laten subrogeren (subrogación), waarbij je het bestaande krediet van de promotor overneemt. Dat kan sneller gaan, maar de voorwaarden zijn dan die van de promotor en zijn bank, niet noodzakelijk de beste die je zelf zou kunnen bedingen. Vergelijk in dat geval altijd met een eigen aanvraag bij een andere bank.
De schatting gebeurt op een ander moment
Bij een bestaande woning schat de bank een woning die er staat en die met recente verkopen in de buurt te vergelijken is. Bij nieuwbouw wordt er geschat op basis van plannen en van het project, en de definitieve beoordeling volgt pas rond de oplevering. Ligt er tussen je aankoop op plan en de oplevering een periode waarin de markt of de rente beweegt, dan kan dat je uiteindelijke financiering beïnvloeden. Een hypotheekaanbod heeft bovendien een beperkte geldigheidsduur, dus een aanbod dat je vandaag krijgt dekt zelden een oplevering die pas over een jaar plaatsvindt. Vraag expliciet hoe lang het aanbod geldig blijft en wat er gebeurt als de oplevering vertraagt.
Wat bij een bestaande woning extra aandacht vraagt
De keerzijde: bij een bestaande woning koop je wat je ziet, inclusief de staat ervan. Een technische keuring, de controle op openstaande lasten en schulden bij de vereniging van eigenaars, en de vraag of eventuele verbouwingen ook administratief in orde zijn, wegen hier zwaarder dan bij nieuwbouw. Daar staat tegenover dat de tijdlijn korter en voorspelbaarder is, en dat je precies weet wat het eindresultaat is. Voor veel Nederlandse kopers die eerst enkele seizoenen willen uittesten, is dat het doorslaggevende argument.
Wat dit betekent voor jou als Nederlandse koper
Als EU-burger speelt er bij beide routes geen visum- of verblijfsvraag, en je betaalt in euro, dus wisselkoersrisico bij een gespreid betalingsschema is voor jou geen thema, anders dan voor een Britse of Amerikaanse koper. Wat wél telt, is de timing van je eigen middelen. Wil je overwaarde uit je Nederlandse woning inzetten, dan moet die bij nieuwbouw ruim vóór de opleveringsdatum beschikbaar zijn, in schijven die aansluiten op het betalingsschema van de promotor. Bij een bestaande woning heb je dat geld op één moment nodig. Die planning is in de praktijk belangrijker dan het verschil in rente tussen twee aanbiedingen.
Checklist nieuwbouw versus bestaande woning
- Vraag een kostenberekening voor beide scenario's: ITP tegenover IVA plus AJD, in jouw regio.
- Eis bij nieuwbouw het bewijs van de bankgarantie of borgtochtverzekering vóór je eerste voorschot.
- Vraag het volledige betalingsschema van de promotor schriftelijk op.
- Ga na vanaf welk moment de hypotheek ingaat en hoe lang het aanbod geldig blijft.
- Vergelijk een subrogatie in de hypotheek van de promotor met een eigen aanvraag.
- Stem de timing van je Nederlandse middelen af op het betalingsschema, niet omgekeerd.
- Laat bij een bestaande woning een technische keuring en een lastenonderzoek uitvoeren.
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.