Nota simple: wat het Spaanse eigendomsregister over je woning zegt

In Nederland regelt je notaris dit, in Spanje niet automatisch

Bij een aankoop in Nederland komt de vraag zelden bij je op. De controle of er hypotheken of beslagen op de woning rusten, loopt via je notaris, vóór de akte passeert, en jij ziet daar in de praktijk weinig van.

In Spanje bestaat dezelfde informatie, en ze is bovendien publiek en spotgoedkoop. Alleen zit ze niet automatisch in jouw traject. De Spaanse notaris vraagt kort vóór de escritura wel actuele registerinformatie op en zal je op eventuele lasten wijzen, maar dat moment ligt aan het einde van het proces. Tegen dan heb je je contrato de arras al getekend en staat je aanbetaling al op het spel. Het punt van dit artikel is dus vooral een kwestie van timing: die informatie is vanaf dag één beschikbaar, en jij bent degene die ze moet opvragen.

Wat er in een nota simple staat

Een nota simple is een uittreksel uit het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister. Het document valt uiteen in drie stukken die je in deze volgorde leest.

Eerst de descripción de la finca: de beschrijving van het goed zoals het geregistreerd staat, met de oppervlakte, de ligging, het kadastrale nummer en bij een appartement het aandeel in de mede-eigendom. Daarna de titularidad: wie de eigenaar is, voor welk aandeel, en op basis van welke titel, bijvoorbeeld een aankoop of een erfenis. Ten slotte de cargas: alles wat op het goed rust.

De eerste controle is de saaiste en tegelijk de belangrijkste. Staat de persoon die met jou onderhandelt daadwerkelijk als eigenaar geregistreerd, en voor het volledige aandeel? Bij een erfenis met meerdere erfgenamen of een echtscheiding die nog niet verwerkt is, luidt het antwoord vaker niet dan je zou verwachten, en dan heb je de handtekening van meer mensen nodig dan degene die je aan tafel hebt.

Cargas: hypotheken, beslagen en de afección fiscal

De rubriek cargas is waar de financiële risico's zichtbaar worden. Een lopende hypotheek van de verkoper is het meest voorkomende item en op zich geen probleem: die wordt bij de escritura afgelost uit de koopsom en vervolgens geschrapt uit het register. Maar het is wel iets wat expliciet geregeld moet worden, en de kost van die doorhaling ligt niet vanzelfsprekend bij dezelfde partij.

Een embargo, een beslag, is een ander verhaal. Dat wijst op een schuldeiser die zich op de woning wil verhalen, en het is een reden om eerst met je advocaat te overleggen en pas daarna verder te onderhandelen. Ook erfdienstbaarheden staan hier, bijvoorbeeld een recht van doorgang.

Het item dat Nederlandse kopers het vaakst verrast, is de afección fiscal. Dat is een aantekening dat de woning zelf instaat voor bepaalde belastingen op een eerdere overdracht, doorgaans de overdrachtsbelasting ITP of de erf- en schenkbelasting. Als de vorige eigenaar te weinig aangaf en de Spaanse fiscus corrigeert dat later, kan de vordering bij het goed terechtkomen en dus bij jou, ook al was jij er niet bij betrokken. Vraag je advocaat wat de vermelding in jouw geval concreet betekent en of ze intussen vervallen is.

Wat er juist niet in staat

Even belangrijk is wat een nota simple je niet vertelt. Achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaars staan er niet in: daarvoor heb je een certificaat van de administrador de fincas nodig, en die schulden kunnen deels op de woning zelf verhaald worden. Achterstallige IBI, de jaarlijkse gemeentebelasting, staat er evenmin in, terwijl ook die aan het goed vasthangt in plaats van alleen aan de persoon die ze niet betaalde. Beide zijn courante controles die je advocaat apart uitvoert.

Verder is een nota simple juridisch gezien informatief. Ze heeft geen bewijskracht tegenover derden. Het document met echte juridische waarde is de certificación registral, die duurder is en langer duurt. Voor je eigen oriëntatie en voor de gesprekken met je advocaat volstaat de nota simple ruimschoots; voor een betwisting is ze niet het juiste stuk.

Registro en catastro zijn twee verschillende systemen

Spanje houdt twee registers bij die vaak door elkaar gehaald worden. Het catastro beschrijft het goed fysiek en fiscaal: oppervlakte, bouwjaar, kadastrale waarde, en het is de basis voor de IBI. Het Registro de la Propiedad gaat over de juridische kant: wie is eigenaar en wat rust erop. Gegevens uit het catastro zeggen dus niets over eigendom of lasten, hoe officieel ze er ook uitzien.

Interessanter is wat er gebeurt als de twee niet overeenkomen. Verschillen in opgegeven oppervlakte tussen beide bronnen komen regelmatig voor, en meestal is dat een administratief detail. Soms wijst het op iets substantieels: een aanbouw, een gesloten terras of een verbouwde garage die nooit als obra nueva is aangegeven en dus niet geregistreerd staat. Dat is precies het soort vondst dat je liever vóór je bod doet dan erna.

Waarom je bank er ook eentje opvraagt

Je Spaanse bank vraagt sowieso haar eigen registerinformatie op, want ze gaat zelf een hypotheek vestigen op dat goed en wil weten wat er al op staat. Daar zit de link met je financiering. Een niet-geregistreerde uitbreiding wordt door de schatter doorgaans niet meegeteld in de waarde, waardoor je taxatie lager uitvalt dan de vraagprijs suggereert. En omdat je bij een niet-inwonersproduct al een lagere financieringsgraad krijgt, werkt dat dubbel door in je eigen inbreng.

Concreet: je rekent op een bepaald leningbedrag, de taxatie komt lager uit dan verwacht, en het verschil moet uit eigen middelen komen op een moment waarop je aanbetaling al vastzit. Wie de nota simple vroeg opvraagt en de oppervlaktes vergelijkt, ziet dat risico aankomen voor het geld beweegt. Neem de nota daarom mee in dezelfde map als de documenten die de bank van jou vraagt.

Hoe je hem opvraagt

Een nota simple is publiek: je hebt geen mandaat van de eigenaar nodig. Je kan hem opvragen bij het bevoegde registerkantoor of online via het officiële portaal van de Spaanse registrators. Het tarief wordt centraal vastgelegd en is in heel Spanje gelijk, ongeacht de regio: momenteel iets boven de negen euro exclusief btw, dus ongeveer elf euro inclusief. Er bestaat daarnaast een online variant met doorlopende opvolging tegen een iets hoger tarief.

Wat je nodig hebt om hem te vinden is idealiter het registernummer van het goed, de finca registral, dat de verkoper of de makelaar meestal kan aanleveren. Lukt dat niet, dan volstaat vaak het kadastrale nummer of het volledige adres. Vraag hem opnieuw op vlak voor je tekent als er weken tussen zitten, want het register is een momentopname en een beslag van vorige maand staat niet op een nota simple van vorig kwartaal.

Tot slot iets wat Nederlandse kopers zelden weten: inschrijving in het Spaanse register is technisch gezien niet verplicht. Ze is wel wat je beschermt, want een koper die te goeder trouw koopt van wie in het register staat en zich vervolgens zelf laat inschrijven, staat juridisch veel sterker dan iemand die dat nalaat. Laat je aankoop dus altijd inschrijven, en beschouw de kost daarvan als onderdeel van je bijkomende kosten.