Twee klokken die niet gelijk lopen
Bij een aankoop in Spanje lopen er twee klokken. De Spaanse loopt vanaf de arras: je betaalt een aanbetaling, er ligt een datum voor de notaris en de bank wil dan zien waar je eigen inbreng vandaan komt. De Nederlandse loopt vanaf de verkoop van je huis: bezichtigingen, een bod, de bedenktijd, de voorwaarden van de koper en pas aan het eind de levering, waarna de notaris afrekent.
Wie in beide landen tegelijk bezig is, merkt dat die twee klokken zelden gelijk lopen. Dit stuk gaat over de variant waarin je Spanje voorrang geeft en je Nederlandse woning nog niet is verkocht of nog niet is geleverd. Hoeveel eigen geld Spanje in totaal van je vraagt, staat in onze gids over het eigen geld dat je nodig hebt. Hier gaat het om het moment waarop dat geld er moet zijn.
Wat de arras in Spanje met je doet als de verkoop vertraagt
De gebruikelijke arras in een Spaans koopcontract is de arras penitenciales. Artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek regelt wat er gebeurt als een van de partijen terugkrabbelt: de koper verliest de gegeven arras, de verkoper geeft ze dubbel terug. Zo'n regeling geldt alleen als het contract er duidelijk voor kiest, want de rechter leest die clausule restrictief. Staat er niets over, dan kan het bedrag ook gewoon als voorschot op de prijs gelden.
Voor jou is de kern eenvoudig. Als je Nederlandse verkoop uitloopt en je daardoor de notaris in Spanje niet haalt, dan ben je degene die terugtrekt, en dat kost je in de regel de arras. De hoogte van die arras is een afspraak tussen koper en verkoper. Reken niet met een vast percentage, maar kijk wat er in jouw contract staat en wat er in de omgeving gebruikelijk is. Ook dat je met geld uit je Nederlandse verkoop wilde betalen, geeft je geen recht om af te zien: tenzij het contract dat uitdrukkelijk als voorwaarde noemt.
Daarom hoort het financieringsvoorbehoud in je contract, zoals we uitleggen in de gids over het contrato de arras. Let op wat dat voorbehoud dekt. Een voorbehoud voor een Spaanse hypotheek dekt vaak niet het geval dat je eigen inbreng ontbreekt omdat je Nederlandse woning niet op tijd geleverd wordt. Als dat jouw risico is, moet het er letterlijk in staan.
Wat aan de Nederlandse kant vastligt
In Nederland heeft een koper volgens de gangbare uitleg drie dagen bedenktijd nadat de koopovereenkomst is getekend, en daarna is de koop bindend, tenzij er ontbindende voorwaarden zijn afgesproken. Die voorwaarden worden meestal per koper opgesteld, zoals een voorbehoud van financiering. Een koper die na de bedenktijd zonder grond afhaakt, krijgt doorgaans een boete van tien procent van de koopsom. Dat laatste staat in veel modelcontracten, maar controleer het in jouw akte.
Voor jouw planning betekent dat: zodra de bedenktijd van jouw koper voorbij is en zijn ontbindende voorwaarden zijn vervallen, is de verkoop zo hard als hij in Nederland wordt. Pas dan kun je met een gerust hart in Spanje je arras betalen. Eerder gebeurt het wel, maar dan neem je het risico dat je koper afhaakt op het moment dat jouw arras al op het spel staat.
Vraag bij de onderhandeling ook om ruimte in de leveringsdatum. Een koper die zelf nog moet verhuizen, vindt een levering over twaalf weken vaak makkelijker dan een over zes. Hoe langer die termijn, hoe langer je Nederlandse hypotheek doorloopt naast wat je in Spanje betaalt, dus reken die dubbele maanden mee.
Wat een Spaanse bank van je wil zien
Een Spaanse bank financiert een niet-ingezetene in de regel tot ongeveer 60 tot 70 procent van de waarde. De rest, plus de aankoopkosten, komt uit eigen middelen. Bij een rekenvoorbeeld van 250.000 euro blijft dan ruwweg 75.000 tot 100.000 euro eigen inbreng over, en daarbovenop komen de kosten. Dat zijn rekenvoorbeelden, geen offertes, en het precieze percentage hangt af van de bank, je inkomen en de woning. Wat de kosten bovenop de prijs zijn, lees je in onze gids over de kosten koper in Spanje.
Het gaat de bank om wat je kunt aantonen op het moment van de aanvraag. Overwaarde die nog in je Nederlandse huis zit, is geen geld op je rekening. Of een getekende Nederlandse koopovereenkomst als bewijs meetelt, verschilt per bank. Vraag dat uitdrukkelijk en leg het antwoord vast voor je iets in de arras zet over je financiering.
Een tweede Spaans punt dat Nederlandse kopers vaak niet kennen: sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 moet de bank je het informatieblad en de voorwaarden minstens tien dagen vóór de notaris geven, en de notaris legt dat vast in een akte van transparantie. Dat is een vaste termijn, geen rekbare. Wie zijn Nederlandse levering uitstelt tot de laatste week, haalt die tien dagen dus niet meer bij.
Het Nederlandse overbruggingskrediet: nuttig voor Nederland, niet voor Spanje
Wie in Nederland van tijdelijke financiering hoort, denkt aan een overbruggingskrediet. Volgens de aanbieders die we raadpleegden loopt het meestal maximaal vierentwintig maanden. Is de oude woning nog niet verkocht, dan ligt het maximum rond negentig procent van de getaxeerde verkoopwaarde, min de resterende hypotheek en de verkoopkosten. Aan het einde van de looptijd moet je het bedrag in één keer terugbetalen, ook als de woning dan niet verkocht is.
Het product hoort bij de aankoop van een volgende woning in Nederland: veel verstrekkers geven het alleen samen met de nieuwe Nederlandse hypotheek. Voor een tweede woning in Spanje is het dus niet vanzelfsprekend beschikbaar, en je moet het expliciet vragen aan een Nederlandse adviseur. Rekenen op een overbrugging die daarna niet blijkt te bestaan, is precies het scenario waarin je arras in gevaar komt.
Wat zulke tijdelijke financiering je wel laat zien, is de prijs van tijd. Je betaalt de lasten van je Nederlandse woning, de rente op de overbrugging en wat je in Spanje al hebt vastgelegd, tegelijk. Reken die maanden door voor je kiest.
Drie volgordes, met het risico erbij
Eerst Nederland verkopen en leveren. Je hebt geld op je rekening en kunt in Spanje met een bewijs van herkomst naar de bank. Je moet in de tussentijd ergens wonen, en veel mensen huren dan een periode in de streek waar ze willen kopen. Voor wie toch al wil emigreren, is dat vaak een voordeel.
Eerst Nederland verkopen, levering later. Je koopovereenkomst ligt vast, de bedenktijd is voorbij en je spreekt een leveringsdatum af die ruim voor de Spaanse notaris ligt. Dan betaal je de arras uit eigen spaargeld en komt de rest uit de levering. Dit is de volgorde waarvoor de meeste kopers uiteindelijk kiezen.
Eerst Spanje, dan pas Nederland. Je betaalt de arras terwijl je huis nog te koop staat. Het risico is dat je koper vertraagt of lager biedt dan je rekende, terwijl de datum in Spanje vastligt. Wie dit kiest, houdt de arras klein genoeg om hem te kunnen missen, en laat de Spaanse akte uitloop toe of een voorwaarde die jouw Nederlandse verkoop dekt.
Wat je doet voor je een arras tekent
- Kies welke van de drie volgordes bij je past en schrijf hem op.
- Reken uit hoeveel eigen inbreng Spanje vraagt: prijs min lening, plus kosten.
- Ga voor een Spaanse niet-ingezetene uit van 60 tot 70 procent lening en vraag de bank om haar eigen grens.
- Wacht met de arras tot de bedenktijd van je Nederlandse koper voorbij is en zijn voorwaarden zijn vervallen.
- Laat je advocaat nagaan of de arras penitenciales is en wat er gebeurt als je niet kunt leveren.
- Vraag een voorbehoud op voor het geval je Nederlandse levering uitloopt, en laat het letterlijk opnemen.
- Vraag je Spaanse bank of een getekende Nederlandse koopovereenkomst als eigen inbreng meetelt.
- Houd tien dagen vrij tussen de bankoffer en de notaris.
- Reken de dubbele woonlasten voor elke maand uitloop mee.
- Vraag een Nederlandse adviseur of een overbruggingskrediet voor een Spaanse aankoop mogelijk is, voor je erop rekent.
- Bewaar de afrekening van de Nederlandse notaris als bewijs van herkomst.
Lees verder over Spanje
Wat aanvragers ons schrijven
Van de 285 aanvragen met een eigen bericht die wij tussen 27 mei en 9 oktober 2026 in ons hele netwerk ontvingen, noemden er 10 het overbruggen tussen de verkoop van de ene woning en de aankoop van de volgende, en 25 het gebruik van overwaarde op de eigen woning. Het zijn cijfers van het hele netwerk, niet van Spanje alleen, en we citeren geen enkele aanvraag.
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.