Vanuit Nederland gezien is een verkoop vooral een box 3-verhaal
Wie in Nederland woont, heeft zijn Spaanse tweede woning al die jaren aangegeven in box 3 van de inkomstenbelasting: het is geen hoofdverblijf, dus het valt daar. Onder het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje geeft Nederland een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands onroerend goed, waardoor de Nederlandse belasting over de woning grotendeels wordt verrekend. Een verkoop verandert vooral wat er in die aangifte staat: de woning verdwijnt, de opbrengst komt ervoor in de plaats.
Spanje werkt fundamenteel anders. Een verkoop door een niet-inwoner is daar een belastbaar feit met een eigen aangifte, een eigen termijn en een eigen inhoudingsmechanisme dat losstaat van de uiteindelijke belasting. Dat mechanisme is precies waar Nederlandse verkopers over struikelen: je betaalt eerst een bedrag dat op de prijs berekend is, terwijl de belasting op de winst berekend wordt. Die twee zijn zelden gelijk.
Deze gids zet op een rij wat er in Spanje gebeurt, in welke volgorde, en waar de Nederlandse kant van het verhaal begint. Het is algemene informatie: de concrete berekening laat je maken door een Spaanse gestor of advocaat en, voor het Nederlandse deel, door je eigen adviseur.
19 % op de meerwaarde, ongeacht waar je woont
De meerwaarde die een niet-inwoner realiseert op Spaans vastgoed valt onder de Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de IRNR. Het tarief op die meerwaarde bedraagt 19 %.
Hier moet één hardnekkig misverstand de deur uit. Online lees je voortdurend dat niet-EU-verkopers 24 % zouden betalen op de winst en EU-verkopers 19 %. Dat klopt niet. Het onderscheid tussen 19 % en 24 % bestaat wel degelijk in de IRNR, maar het geldt voor andere inkomsten van niet-inwoners, zoals huurinkomsten en het forfaitair inkomen op een woning die je zelf gebruikt. Op de meerwaarde bij een overdracht van onroerend goed hanteert de Agencia Tributaria één tarief voor alle niet-inwoners, zonder opsplitsing tussen EU en derde landen. Een Nederlandse verkoper en een Britse verkoper van hetzelfde appartement zitten op dat punt dus op hetzelfde tarief.
Waar het onderscheid tussen EU en derde landen wél scherp speelt, komt verderop aan bod. Maar niet in het tarief op de winst.
Hoe die meerwaarde berekend wordt
De belastbare meerwaarde is het verschil tussen de overdrachtswaarde en de aanschaffingswaarde. Beide zijn ruimer dan de bedragen die je in de akten terugvindt, en dat werkt in jouw voordeel.
Aan de aankoopzijde mag je in beginsel de belastingen en kosten meetellen die je destijds bij de aankoop hebt gedragen: de overdrachtsbelasting ITP of de btw bij nieuwbouw, de notariskosten, de registratiekosten en de kosten van je juridische begeleiding. Ook investeringen en verbeteringswerken aan de woning kunnen de aanschaffingswaarde verhogen, in tegenstelling tot gewoon onderhoud. Aan de verkoopzijde mag je in beginsel de kosten aftrekken die jij als verkoper draagt, zoals de makelaarscommissie.
Dat maakt van je oude aankoopdossier plots het belangrijkste stuk in je verkoop. Facturen van een verbouwing van twaalf jaar geleden, de afrekening van de notaris, het bewijs van de betaalde ITP: elk stuk dat je terugvindt, verlaagt de belastbare basis. Elk stuk dat je niet meer hebt, verhoogt ze. Bewaar die map dus vanaf je aankoop, en niet vanaf het moment dat je aan verkopen denkt.
Eén nuance die Nederlandse verkopers vaak verrast: er bestaat geen algemene inflatiecorrectie meer op de aanschaffingswaarde. Een deel van wat op papier winst heet, is in werkelijkheid geldontwaarding over vijftien of twintig jaar, en toch wordt er belasting op geheven. Laat je gestor de volledige berekening maken voor je een prijs vastlegt, zodat je weet wat er netto overblijft.
De 3 % inhouding: modelo 211 binnen één maand
Omdat de Spaanse fiscus na de verkoop geen greep meer heeft op een verkoper die in het buitenland woont, is de inning naar voren geschoven. De koper is verplicht 3 % van de overeengekomen prijs in te houden en die binnen één maand na de overdracht af te dragen via modelo 211. Dat is geen extra kost voor de koper: het bedrag komt uit jouw verkoopprijs.
Twee dingen zijn hier cruciaal. Ten eerste is die 3 % een voorschot, geen eindafrekening. Het is een betaling op rekening van jouw IRNR. Ten tweede wordt ze berekend op de prijs, terwijl de belasting berekend wordt op de winst. Die twee grootheden staan volledig los van elkaar.
Het gevolg voel je meteen. Verkoop je een woning die in waarde is verdubbeld, dan is 19 % op een forse winst veel meer dan 3 % op de prijs, en moet je bijbetalen. Verkoop je met verlies of met een bescheiden winst, dan is die 3 % te veel ingehouden en staat er geld van jou bij de Spaanse fiscus dat je actief moet gaan terugvragen. Het komt niet vanzelf terug.
Vraag daarom altijd het afschrift van de ingediende modelo 211 op. Zonder dat bewijsstuk kan je de inhouding niet verrekenen of terugvorderen, en je hebt na de overdracht geen enkel drukmiddel meer op de koper om het alsnog te krijgen. Laat je advocaat dit expliciet in de afspraken bij de escritura opnemen.
Modelo 210: afrekenen of terugvragen
Als verkoper dien je zelf een aangifte in via modelo 210, hetzelfde formulier dat je als eigenaar ook kende voor je jaarlijkse aangifte als niet-inwoner. Daarin geef je de berekende meerwaarde aan, pas je het tarief toe en verreken je de 3 % die al is afgedragen. Het saldo betaal je bij, of je vraagt het terug.
De termijn voor die aangifte bedraagt vier maanden vanaf de overdracht. Zet die datum in je agenda op het moment dat je tekent, want ze loopt door terwijl jij in Nederland bent en niets van de Spaanse fiscus hoort. Laat je gestor de termijn wel expliciet bevestigen voor jouw dossier, samen met de exacte modaliteiten van een teruggave.
Bij mede-eigendom werkt de aangifte per persoon. Verkopen jij en je partner samen een woning die jullie elk voor de helft aanhielden, dan dient elk van jullie een eigen modelo 210 in voor de eigen helft van de meerwaarde. Dat verdubbelt de administratie, maar het verandert niets aan de totale rekening.
Reken ook op tijd bij een teruggave. Een terugbetaling van te veel ingehouden bedragen aan een niet-inwoner is geen kwestie van weken. Neem dat mee in je planning als de opbrengst van de Spaanse verkoop moet dienen voor iets anders, bijvoorbeeld een aankoop of een vervroegde aflossing elders.
Plusvalía municipal: de tweede rekening
Naast de IRNR is er de plusvalía municipal, voluit de IIVTNU. Het is een gemeentebelasting op de waardestijging van de stedelijke grond onder je woning, en bij een verkoop draagt in beginsel de verkoper die belasting. Ze staat volledig los van de meerwaardeberekening van de Agencia Tributaria: andere heffende overheid, andere grondslag, andere aangifte.
Deze belasting is de voorbije jaren grondig hertekend. Het Spaanse Grondwettelijk Hof verklaarde met arrest 182/2021 de bestaande berekeningsmethode ongrondwettig, waarna de wetgever met koninklijk wetsbesluit RDL 26/2021 een nieuw kader invoerde. Sindsdien bestaan er twee berekeningsmethoden naast elkaar, waarbij de belastingplichtige in de praktijk de gunstigste kan laten toepassen, en is er geen heffing wanneer er geen werkelijke waardestijging van de grond is.
Dat laatste is de kern van de hervorming: verkopen met verlies leidt in principe niet meer tot een plusvalía. Maar de concrete berekening hangt af van gemeentelijke tarieven en coëfficiënten en van de exacte cijfers van je aankoop en verkoop. Vraag je gestor of je advocaat om een raming voor jouw gemeente voor je een prijs afspreekt, en om bevestiging van de aangiftetermijn die jouw gemeente hanteert. Zet hier geen bedrag op basis van wat je online leest.
Het echte EU-voordeel: de herinvesteringsvrijstelling
Er is één plek waar je Nederlandse, en dus Europese, woonplaats wel degelijk een tastbaar voordeel oplevert bij een verkoop: de exención por reinversión en vivienda habitual, de vrijstelling wegens herinvestering in de eigen woning.
Het mechanisme is bekend uit de Spaanse binnenlandse regels: wie zijn eigen eigen woning verkoopt en de opbrengst herinvesteert in een nieuwe eigen woning, kan de meerwaarde geheel of gedeeltelijk vrijgesteld krijgen. Voor niet-inwoners is die vrijstelling opengesteld voor wie fiscaal inwoner is van een EU-lidstaat of van de Europese Economische Ruimte. Wie in een derde land woont, kan er geen beroep op doen. Dat is een reëel verschil tussen een Nederlandse eigenaar en de Britse of Amerikaanse buurman met exact dezelfde woning.
De beperking is even reëel. De vrijstelling geldt voor de eigen woning, de vivienda habitual, niet voor een tweede woning. De meeste Nederlandse eigenaren aan de Costa Blanca of de Costa del Sol gebruiken hun Spaanse woning als vakantiewoning en vallen dus buiten het toepassingsgebied. Ze wordt pas relevant als je effectief in Spanje gewoond hebt en je woonsituatie verlegt.
Zit je in die situatie, dan is dit het punt waarop je een Spaanse fiscalist nodig hebt, en niet een algemene gids. De voorwaarden over bewoning, termijnen en de kwalificatie van de nieuwe woning zijn strikt en de bewijslast ligt bij jou.
En wat doet Nederland met die winst?
Hier past voorzichtigheid, want dit is het punt waarop generieke informatie het vaakst fout gaat.
Het uitgangspunt is dat een tweede woning in Spanje voor wie in Nederland woont niet het hoofdverblijf is en daarom in box 3 van de inkomstenbelasting valt. Onder het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje geeft Nederland een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands onroerend goed: je geeft de woning aan in box 3, maar de Nederlandse belasting erover wordt grotendeels verrekend. De Spaanse IRNR op de meerwaarde en de plusvalía municipal blijven daar gewoon naast bestaan.
Dat is de hoofdlijn, geen conclusie voor jouw dossier. Hoe je gehandeld hebt, hoe je de woning aanhield, of er een vennootschap of een verhuuractiviteit in het spel is en hoe je de aangifte invult, kunnen het beeld wijzigen. Leg de verkoop voor aan je Nederlandse belastingadviseur voor je tekent, niet erna. Vermeld de woning ook correct in je aangifte inkomstenbelasting, zowel in het jaar van verkoop als in de jaren daarvoor, want die twee dossiers worden samen gelezen.
Wat je vooraf regelt
Een Spaanse verkoop loopt vlot als drie dingen op orde zijn voor je een koper hebt.
Ten eerste je papieren. Je NIE moet geldig en bruikbaar zijn, je Spaanse bankrekening moet openstaan voor de afrekening en de teruggave, en je eigendomsdossier moet volledig zijn. Vraag opnieuw een nota simple op zodat je zwart op wit ziet hoe je woning geregistreerd staat en of er nog een oude hypotheekinschrijving op staat die geschrapt moet worden. Een niet-doorgehaalde hypotheek van een lening die je al jaren geleden afloste, is een klassieke vertrager vlak voor de escritura.
Ten tweede je lopende verplichtingen. IBI, de VvE-bijdragen en de nutsvoorzieningen moeten aantoonbaar betaald zijn. De koper of diens advocaat zal daarnaar vragen, en achterstallen kunnen aan de woning zelf blijven vasthangen. In onze gids over de lopende belastingen voor huiseigenaren vind je welke dat precies zijn.
Ten derde je vertegenwoordiging. Als je niet zelf naar Spanje reist voor de ondertekening, regel dan tijdig een volmacht bij een notaris, met de juiste legalisatie. Dat kost enkele weken, geen dagen, en het is het soort detail dat een afgesproken datum onderuithaalt.
Checklist bij de verkoop van je Spaanse woning
- Verzamel je volledige aankoopdossier: akte, betaalde ITP of btw, notaris- en registratiekosten.
- Zoek de facturen van verbouwingen en verbeteringen terug, met betaalbewijs.
- Laat je gestor de meerwaarde berekenen vóór je een vraagprijs vastlegt.
- Reken erop dat de koper 3 % van de prijs inhoudt en via modelo 211 afdraagt.
- Eis het afschrift van de ingediende modelo 211 op bij de overdracht.
- Plan je eigen modelo 210 binnen vier maanden na de overdracht.
- Vraag een raming van de plusvalía municipal op bij je gemeente of via je advocaat.
- Check of er nog een oude hypotheekinschrijving in het register openstaat.
- Zorg dat IBI, VvE-bijdragen en nutsvoorzieningen aantoonbaar betaald zijn.
- Leg de Nederlandse kant voor aan je eigen adviseur vóór de ondertekening.
Lees verder over Spanje
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.