Wat er in mei 2026 precies sneuvelde
Sinds 1 juli 2025 moest elke woning die op Airbnb, Booking of Vrbo werd aangeboden een nationaal registratienummer dragen, aan te vragen via een digitaal loket dat aan het eigendomsregister hing. Dat systeem kwam uit een koninklijk besluit van eind 2024 en was bedoeld om één Spaans nummer te koppelen aan elke advertentie.
Op 21 mei 2026 oordeelde het Hooggerechtshof dat de centrale overheid die bevoegdheid niet had. De procedure liep volgens het arrest over de registers van de autonome regio's heen, en dat is grondwettelijk hun terrein. Het gevolg: eigenaars hoeven het nationale nummer niet meer aan te vragen en de jaarlijkse informatieve aangifte aan dat register vervalt.
Wat niet sneuvelde, is minstens zo belangrijk. De regionale vergunningsstelsels staan overeind, het digitale loket blijft bestaan voor de gegevensuitwisseling, en de platformen moeten hun boekingsgegevens blijven doorgeven, ook vanuit de Europese verordening over kortetermijnverhuur. Lees een bericht over het arrest dus niet als een vrijbrief: er is één laag weggevallen, en het was niet de laag die over je vergunning ging.
De laag die Nederlandse appartementskopers verrast: je mede-eigenaren
Dit is de wijziging met de meeste gevolgen, en ze staat zelden in de brochure van de makelaar. Sinds 3 april 2025 is de Spaanse wet op het appartementsrecht aangepast. Waar toeristische verhuur vroeger mocht tenzij de vereniging ze verbood, geldt nu het omgekeerde: je hebt vooraf een uitdrukkelijke goedkeuring nodig van drie vijfden van de eigenaars, die samen ook drie vijfden van de aandelen vertegenwoordigen.
Voor een Nederlandse koper die een appartement in een residentie op het oog heeft, is dat een harde voorwaarde. Een vergunning van de gemeente of de regio helpt je niet als de algemene vergadering nooit heeft ingestemd. En de praktijk is dat veel verenigingen aan de kust, waar bewoners de drukte van wisselende gasten beu zijn, die stemming niet halen of niet eens organiseren.
Er is één belangrijke nuance: de regeling werkt niet met terugwerkende kracht. Een woning die vóór 3 april 2025 al rechtsgeldig als toeristisch logies werd geëxploiteerd, mag dat onder de oude regels blijven doen. Dat maakt van de verhuurstatus van het pand een onderdeel van je aankooponderzoek. Vraag naar de statuten, naar het reglement van interne orde en naar de notulen van de algemene vergaderingen, en laat je advocaat nakijken of de bestaande exploitatie effectief onder de overgangsregeling valt.
Je vergunning komt uit je regio, niet uit Madrid
De autonome regio bepaalt de eigenlijke vergunning, en de verschillen tussen de kusten waar Nederlanders kopen zijn reëel. In de Valenciaanse regio, waar de Costa Blanca ligt, draait alles om een gunstig stedenbouwkundig compatibiliteitsattest van de gemeente. Zonder dat attest kom je niet in het toeristische register, en sinds begin 2026 wordt bij bestaande inschrijvingen nagegaan of dat document er wel degelijk is, met schrapping als het ontbreekt. De inschrijving is bovendien niet langer eeuwigdurend, maar moet periodiek worden hernieuwd.
In Andalusië, waar de Costa del Sol ligt, werkt het via een verklaring op eer bij het regionale toerismeregister, met technische eisen aan de woning. Daarbovenop komt het gemeentelijke niveau: verschillende gemeenten hebben inmiddels wijken aangewezen waar geen nieuwe toeristische woningen meer bij mogen komen. Of jouw straat daaronder valt, beslist de gemeente, niet de regio.
Praktisch betekent dit dat de vraag mag ik hier verhuren pas te beantwoorden is op adresniveau, niet op regioniveau. Als verhuur een voorwaarde is voor je plan, hoort dat onderzoek dus thuis vóór je het contrato de arras tekent, want vanaf dat moment kost terugkrabbelen je je voorschot.
Wat je met een registratienummer uit 2025 doet
Heb je vorig jaar keurig het nationale nummer aangevraagd, dan is dat werk niet helemaal verloren. Het nummer zelf verliest zijn wettelijke basis, maar de gegevens waarmee je het onderbouwde, zijn dezelfde gegevens die je regionale inschrijving vraagt. Bewaar dat dossier dus.
Belangrijker: controleer wat er in je advertenties staat. Platformen blijven verplicht om gegevens door te geven en om nummers te tonen, en welk identificatienummer daar nu in moet, is precies het punt dat na het arrest nog niet volledig is uitgeklaard. Laat je beheerder of je advocaat dat opvolgen in plaats van het zelf in te schatten, want een advertentie zonder geldig nummer is de eenvoudigste manier waarop een controleur je vindt.
De belastingkant verandert niet mee
Wat het Hooggerechtshof deed, raakt de fiscaliteit niet. In Spanje blijft je huurinkomst belast via de niet-ingezetenenbelasting, met een aangifte per kwartaal en een apart formulier. Als inwoner van de Europese Unie mag je aantoonbare kosten in mindering brengen vóór de heffing, een voordeel dat eigenaars van buiten de EU niet hebben. Hoe dat samenhangt met de IBI en de andere jaarlijkse posten, staat in onze gids over lopende belastingen voor huiseigenaren in Spanje.
In Nederland loopt daarnaast je eigen aangifte door. Een tweede woning in Spanje is niet je hoofdverblijf en valt daarom in box 3 van de inkomstenbelasting. Onder het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje geeft Nederland een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands onroerend goed: je geeft de woning aan in box 3, maar de Nederlandse belasting erover wordt grotendeels verrekend. De Spaanse belasting op je huurinkomsten en de lokale belastingen in Spanje blijven daar gewoon naast bestaan.
De les is dat verhuur je in twee landen tegelijk aangifteplichtig maakt, met andere ritmes en andere formulieren. Laat die twee aangiften één keer door iemand naast elkaar leggen die beide kent, liefst in het jaar waarin je begint en niet na de eerste brief.
Wat je bank met je verhuurplan doet
Kort: weinig. Een Spaanse bank beoordeelt of je de maandlast uit je eigen, aantoonbare inkomen kunt dragen. Een prognose van toekomstige verhuurinkomsten telt bij een niet-ingezetene doorgaans niet of nauwelijks mee, zeker niet bij kortetermijnverhuur die van vergunningen afhangt die je nog niet hebt. Hoeveel je dan wel kunt lenen, lees je in onze gids over hoeveel je kunt lenen voor een Spaanse hypotheek.
Dat is geen detail maar een ontwerpregel voor je plan. Bouw je financiering zo op dat ze ook klopt in een jaar zonder verhuur, en behandel de huurinkomsten als een bijdrage aan de kosten in plaats van als de basis van je leencapaciteit. Dan is een algemene vergadering die nee stemt een tegenvaller in plaats van een probleem.
Wat je uitzoekt vóór je op verhuurrendement rekent
- Vraag de statuten, het reglement van interne orde en de recente notulen van de vereniging op.
- Ga na of er al een goedkeuring van drie vijfden voor toeristische verhuur bestaat.
- Laat controleren of een bestaande exploitatie onder de overgangsregeling van vóór 3 april 2025 valt.
- Vraag aan de gemeente na of het adres stedenbouwkundig geschikt is voor toeristisch gebruik.
- Controleer in Andalusië of de wijk niet onder een gemeentelijke beperking valt.
- Ga in de Valenciaanse regio na of het compatibiliteitsattest aanwezig is en of de inschrijving hernieuwd moet worden.
- Bewaar het dossier van je nationale registratienummer uit 2025, ook nu het nummer zijn basis verloor.
- Laat je beheerder opvolgen welk nummer er na het arrest in je advertenties hoort.
- Reken de Spaanse kwartaalaangifte en je Nederlandse aangifte samen door met een fiscalist.
- Bouw je financiering op zonder de verhuurinkomsten mee te tellen.
- Zet dit onderzoek vóór het contrato de arras, niet erna.
Lees verder over Spanje
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.